Immobilier
Analyses immobilières, prix au m², crédit immobilier, programmes Daam Sakane, Mondial 2030 et perspectives du marché immobilier marocain.
Le marché immobilier en chiffres
Indicateurs clés, évolution des prix et perspectives pour 2026 selon les données officielles BAM, ANCFCC et FNPI.
Évolution des prix 2019–2026
Indice des Prix des Actifs Immobiliers (IPAI) — sources BAM & ANCFCC. Le marché connaît une phase de stabilisation après le pic de 2022.
Prix immobiliers par ville
Fourchettes de prix au m² pour les appartements neufs et villas selon les données Agenz, FNPI et Consonews (janv.–mars 2026).
| Ville | Min MAD/m² | Max MAD/m² | Profil |
|---|---|---|---|
| Casablanca | 10 000 | 40 000+ | Centre financier — Anfa, CIL premium |
| Rabat | 8 000 | 29 000 | Stabilité & sécurité — Hay Riad, Agdal |
| Marrakech | 7 000 | 30 000+ | Rendement & tourisme — Palmeraie, Hivernage |
| Tanger | 8 000 | 25 000+ | Croissance forte — Malabata, La Montagne |
| Agadir | 5 000 | 15 000 | Balnéaire, rendement — Founty, Marina |
| Fès / Meknès | 3 000 | 12 000 | Accessible, rendement — médina, riads |
Sources : Agenz (janv. 2026), FNPI (mars 2026), Consonews, Lyz Marrakech, Silicon Valley Maroc
Taux & conditions 2026
Baromètre des taux de crédit immobilier au Maroc : TAEG moyen, taux par profil, frais d'acquisition et simulateur.
Taux BAM & TAEG moyen
Le taux directeur de Bank Al-Maghrib est maintenu à 2,75% (conseil de mars 2026), un niveau favorable au financement du logement.
- TAEG moyen (fév. 2026) : 5,50%
- Taux nominal moyen HT : 4,63%
- Assurance décès-invalidité (ADI) : 0,40%
- Évolution sur 1 an : –17 points de base
Source : afdal.ma — 339 offres étudiées
Conditions selon le profil
Les taux varient fortement selon le profil de l'emprunteur et la banque choisie. La mise en concurrence peut générer des économies importantes.
- Meilleur taux (CIH Bank) : 3,75% — CDI, apport ≥30%
- Fonctionnaires (Damane Iskan) : 3,60%
- Taux fixe standard : 4,10% – 5,20%
- MRE (taux fixe MAD) : 4,5% – 5,8%
Sources : wafir.ma, profitmorocco.com, lenew.ma
Frais d'acquisition & structure des taux
Frais à prévoir (7% à 10% du prix)
- Droits d'enregistrement : 4% (1% logement social)
- Conservation foncière : 1% + 200 MAD/page
- Honoraires notaire : ~1,2% (TVA incluse)
- Taxe de notification : 0,5%
- Assurance emprunteur : 0,3% à 0,6%/an
Structure des taux
- Taux fixe : dominant (>75% des encours) — mensualité constante
- Taux variable : indexé sur TMP — démarre 20-40 pts sous le fixe
- Encours total : +200 milliards MAD
- Exemple : 1,5 M MAD / 20 ans / 4,35% = 9 888 MAD/mois (avec ADI)
Sources : wafir.ma, BAM (2026)
Daam Sakane & Mondial 2030
Les deux moteurs structurels du marché immobilier marocain : l'aide à l'accession à la propriété et l'effet Coupe du Monde 2030.
Programme d'aide directe au logement
Lancé en 2024 par le gouvernement pour faciliter l'accès à la propriété aux ménages à revenus modestes et moyens.
- Bien < 300 000 MAD HT : subvention de 100 000 MAD
- Bien 300 000 – 700 000 MAD : subvention de 70 000 MAD
- Revenu mensuel net max : 20 000 MAD
- Demandes déposées : +205 000
- Bénéficiaires approuvés : 72 185
Source : Ministère de l'Habitat, BAM
Coupe du Monde FIFA 2030
Le Maroc co-organise le Mondial 2030 avec l'Espagne et le Portugal. Le plus grand programme d'investissement de l'histoire du pays.
- Budget total : 1 300 milliards MAD (2024–2030)
- Infrastructures : stades, gares LGV, hôtels, routes, aéroports
- Effet foncier : revalorisation des zones proches
- Zones cibles : Triangle d'Or Casa, Hivernage Marrakech, côtes Rabat
- Hausses récentes : +8% à +12% annuel (2021–2025)
Sources : Gouvernement marocain, FNPI, archiplan.ma
Conseils aux acheteurs & investisseurs
Recommandations stratégiques pour les primo-accédants, les investisseurs et les Marocains Résidant à l'Étranger (MRE).
Marocains Résidant à l'Étranger
Plus de 5 millions de MRE, avec des transferts de fonds annuels de plusieurs milliards d'euros. L'immobilier est leur premier choix de placement.
- Motivations : retraite, diversification, soutien familial
- Taux fixe MAD : 4,5% à 5,8%
- Taux bonifiés : possibles sous 4,5% (apport élevé)
- Conseil : acheter avant 2028 pour bénéficier de la revalorisation Mondial 2030
Source : moroccoroi.com (avr. 2026)
Recommandations 2026
Stratégies différenciées selon le profil d'acheteur pour optimiser son investissement immobilier au Maroc.
- Primo-accédants : vérifier l'éligibilité Daam Sakane, comparer 3-5 banques, négocier via courtier
- Investisseurs : Marrakech (rendement 6-8%), Tanger (plus-value), villes secondaires (Fès, Meknès)
- MRE : mise en concurrence systématique, favoriser apport élevé
- Général : inclure 7-10% de frais dans le budget, consulter un professionnel
Sources : wafir.ma, profitmorocco.com, celestiainvest.com