C'est désormais effectif : depuis le 1er juillet 2026, une retenue à la source de 5% s'applique aux loyers versés entre entreprises au Maroc. Prévue par la Loi de Finances 2026 et détaillée par la note circulaire n° 737 de la DGI, cette mesure étend pour la première fois le mécanisme de la retenue à la source aux personnes morales bénéficiaires de produits de location. Qui est concerné ? Quels loyers sont visés ? Les particuliers sont-ils touchés ? Et comment les entreprises doivent-elles s'organiser ? Tour d'horizon complet de l'une des principales nouveautés fiscales de l'année.
Les Points Clés à Retenir
- Taux de 5% sur le montant brut hors TVA des produits de location, en vigueur depuis le 1er juillet 2026 (Loi de Finances 2026, note circulaire DGI n° 737)
- Grande nouveauté : la retenue est étendue aux loyers versés aux personnes morales soumises à l'IS, et plus seulement aux personnes physiques
- Déploiement échelonné : entreprises avec CA ≥ 500 MDH dès juillet 2026, ≥ 350 MDH en janvier 2027, ≥ 200 MDH en janvier 2028
- Les particuliers bailleurs ne sont pas concernés : leurs revenus fonciers restent soumis au régime existant (10% ou 15%)
- Ce n'est pas une nouvelle taxe : la retenue est une avance d'impôt imputable sur les acomptes provisionnels, avec restitution d'office en cas d'excédent
Ce qui Change au 1er Juillet 2026 : la Retenue Étendue aux Personnes Morales
Jusqu'ici, la retenue à la source sur les produits de location visait principalement les revenus fonciers versés à des personnes physiques par des personnes morales ou des professionnels relevant du régime du résultat net réel (RNR) ou du résultat net simplifié (RNS).
La Loi de Finances 2026 change la donne. Désormais, lorsqu'une personne morale verse un loyer à une autre personne morale entrant dans le champ du dispositif, elle doit opérer une retenue à la source de 5% du montant brut hors TVA des produits alloués :
- aux personnes morales soumises à l'IS (article 19-IV-A du Code Général des Impôts) ;
- et aux personnes physiques dont les revenus professionnels sont déterminés selon le régime du RNR ou du RNS.
Le texte de référence est l'article 19-IV-A du CGI, introduit par la LF 2026 et précisé par la note circulaire n° 737 de la Direction Générale des Impôts relative aux mesures fiscales de cette loi.
Qui Doit Opérer la Retenue ? Le Déploiement Échelonné
Toutes les entreprises locataires ne sont pas concernées en même temps. Le législateur a prévu un mécanisme en deux volets.
Les reteneurs concernés sans condition de chiffre d'affaires
Certaines catégories doivent appliquer la retenue quel que soit leur chiffre d'affaires :
- L'État ;
- les collectivités territoriales ;
- les établissements et entreprises publics et leurs filiales ;
- les établissements de crédit et organismes assimilés ;
- les entreprises d'assurances et de réassurance.
Les autres entreprises : un seuil de CA qui s'abaisse chaque année
| Date d'application | Entreprises concernées (CA hors TVA) |
|---|---|
| 1er juillet 2026 | CA ≥ 500 millions de DH (dernier exercice clos) |
| 1er janvier 2027 | CA ≥ 350 millions de DH |
| 1er janvier 2028 | CA ≥ 200 millions de DH |
Concrètement, une entreprise dont le chiffre d'affaires du dernier exercice clos atteint ou dépasse le seuil en vigueur doit retenir 5% sur le montant hors TVA de chaque loyer versé à une personne morale. Le périmètre du dispositif s'élargira donc mécaniquement à des centaines d'entreprises supplémentaires en 2027 et 2028.
Quels Loyers Sont Concernés (et Qui Échappe au Dispositif) ?
La retenue vise les produits de location de biens immobiliers au sens large : bureaux, locaux commerciaux, usines, entrepôts, hangars, terrains — bref, les immeubles bâtis ou non bâtis et les constructions de toute nature donnés en location.
Les particuliers bailleurs : hors du champ des 5%
C'est un point essentiel pour des centaines de milliers de propriétaires : le particulier qui perçoit un loyer au titre d'un revenu foncier n'est pas concerné par cette nouvelle retenue. Ses revenus continuent de relever du régime des revenus fonciers applicable aux personnes physiques (retenue de 10% ou 15% selon le montant annuel, détaillée plus bas).
Le cas particulier des professionnels personnes physiques
En revanche, lorsqu'une personne physique exerce une activité professionnelle et que l'immeuble loué fait partie de son patrimoine professionnel, elle entre dans le champ du dispositif. Exemple type : un médecin qui détient un local inscrit dans son activité professionnelle et le donne en location — les revenus tirés de cette location sont visés par les nouvelles dispositions.
Les bailleurs exclus du dispositif
Non, ce N'est Pas une Nouvelle Taxe sur l'Immobilier
Attention à l'idée reçue : présenter cette mesure comme une « nouvelle taxe sur les loyers » serait une erreur d'analyse. Il s'agit d'un mécanisme de recouvrement de l'impôt sur les revenus fonciers, étendu à de nouvelles catégories de bénéficiaires — pas d'une imposition supplémentaire.
La retenue de 5% constitue une avance d'impôt que le bailleur pourra imputer sur ses propres échéances fiscales. L'impôt final dû ne change pas : seul le circuit de collecte évolue.
Et bonne nouvelle sur le plan pratique : l'imputation n'oblige pas à attendre la fin de l'année. Dès que la retenue a été opérée et déclarée par le locataire, le bailleur personne morale peut en tenir compte dans le calcul de ses acomptes provisionnels d'IS.
Et en cas d'excédent ? La restitution d'office
La loi a prévu les situations où la retenue dépasserait l'impôt réellement dû :
- En matière d'IS : le montant retenu qui n'a pas pu être imputé sur les acomptes provisionnels ni sur le reliquat d'IS de l'exercice ouvre droit à restitution d'office ;
- En matière d'IR : le même principe s'applique lorsque les retenues versées au Trésor excèdent l'impôt correspondant au revenu global annuel du contribuable, au vu de sa déclaration.
Quel impact de trésorerie pour les bailleurs ?
Il existe, mais il reste limité dans le temps. La retenue de 5% crée un décalage de trésorerie de quelques semaines à quelques mois — le temps de l'imputer sur les acomptes — et non une perte définitive. Pour les bailleurs bien organisés, l'effet se rapproche davantage d'un calage de calendrier fiscal que d'un coût réel.
Ce que les Entreprises Doivent Préparer : une Réforme Aussi Opérationnelle
Au-delà du champ d'application, cette réforme transforme les règles de gestion quotidienne des entreprises chargées d'opérer la retenue. Trois chantiers sont à engager sans délai :
Au démarrage, cela représente une contrainte d'adaptation réelle. Mais l'expérience des réformes précédentes — notamment celle des délais de paiement — montre que ce type d'obligation finit par entrer dans les pratiques courantes des entreprises.
Les Secteurs en Première Ligne
Les premiers impacts se concentreront sur les acteurs qui recourent massivement à la location immobilière :
- Le secteur bancaire, à travers son vaste réseau d'agences : les établissements de crédit sont d'ailleurs concernés sans condition de chiffre d'affaires ;
- Les enseignes de distribution présentes dans les centres commerciaux et les malls, qui gèrent souvent un parc locatif important ;
- et plus largement, toutes les grandes entreprises locataires de bureaux, d'entrepôts ou de locaux industriels.
Ces acteurs seront les premiers à intégrer le mécanisme dans leurs procédures de gestion et de conformité fiscale — avant que le seuil de chiffre d'affaires ne s'abaisse en 2027 et 2028.
Le Régime des Revenus Fonciers : ce qui a Changé Depuis 2019
Pour bien situer la réforme, il faut se rappeler comment l'imposition des revenus fonciers des personnes physiques a évolué ces dernières années.
| Période | Régime applicable |
|---|---|
| 2019 | Introduction de la retenue à la source : 10% (revenus fonciers annuels < 120 000 DH) et 15% (≥ 120 000 DH), taux libératoires avec option pour le paiement spontané. Suppression de l'abattement de 40%. |
| 2023 | Suppression de l'option : la retenue devient obligatoire et non libératoire. Réinstauration de l'abattement de 40% sur le revenu foncier brut. |
| 2019 – 2024 | Seuil d'exonération de la retenue fixé à 30 000 DH de revenus fonciers annuels. |
| LF 2025 | Seuil porté à 40 000 DH. Nouvelle option : imposition au taux libératoire de 20%, dispensant de la déclaration annuelle au titre de ces revenus. |
| LF 2026 | Retenue de 5% étendue aux personnes morales bénéficiaires de loyers, à compter du 1er juillet 2026. |
La trajectoire est claire : année après année, l'administration fiscale renforce la collecte à la source, mécanisme qu'elle maîtrise déjà pour les salaires et les dividendes. La LF 2026 inscrit les loyers interentreprises dans cette même logique de sécurisation des recettes.
⚠️ Les points de vigilance pour les entreprises reteneuses
Vérifiez dès maintenant votre chiffre d'affaires du dernier exercice clos pour déterminer votre date d'entrée dans le dispositif (500 MDH, 350 MDH ou 200 MDH). Identifiez vos contrats de bail avec des personnes morales, paramétrez la retenue sur la base hors TVA, et veillez au reversement dans les délais : tout défaut de retenue ou de versement expose l'entreprise à des pénalités et majorations de retard. Enfin, si vous êtes bailleur, suivez vos attestations de retenue pour sécuriser l'imputation sur vos acomptes provisionnels.
🔗 Ressources externes utiles
- Portail officiel de la Direction Générale des Impôts (DGI) — Note circulaire n° 737, formulaires et services en ligne pour les contribuables.
- Ministère de l'Économie et des Finances — Texte intégral de la Loi de Finances 2026 et rapports annexes.
Conclusion : une Réforme de Collecte, Pas une Surcharge Fiscale
La retenue à la source de 5% sur les loyers marque une étape importante dans la modernisation du recouvrement de l'impôt au Maroc. En étendant le dispositif aux personnes morales, la Loi de Finances 2026 aligne la fiscalité immobilière sur la logique déjà éprouvée des salaires et des dividendes : l'impôt est collecté à la source, au moment du versement.
Pour les bailleurs, l'impact se limite à un décalage de trésorerie temporaire, compensé par l'imputation sur les acomptes provisionnels et, le cas échéant, par la restitution d'office. Pour les entreprises locataires — banques, assurances, grands groupes puis, progressivement, les entreprises à partir de 200 MDH de chiffre d'affaires —, la réforme impose en revanche une vraie mise à niveau des processus comptables et du contrôle interne.
Et pour les particuliers qui louent leur appartement ? Rien ne change : leurs revenus fonciers restent régis par le régime existant. Pour aller plus loin sur la fiscalité de vos biens, consultez notre guide complet de la fiscalité immobilière au Maroc en 2026.
La question à vous poser, que vous soyez locataire ou bailleur : votre organisation comptable est-elle prête à appliquer, déclarer et tracer cette retenue dès le prochain loyer ?