Imaginez cette situation. Vous êtes MRE — Marocain résidant à l'étranger, en France, en Belgique ou au Canada. Vous venez de signer chez un notaire français un acte de vente ou de donation portant sur un bien immobilier situé au Maroc. Vous pensez avoir tout fait dans les règles. Vous avez payé les droits en France. Vous avez l'acte en main. Et pourtant, quand vous — ou votre représentant — se présente à la conservation foncière marocaine pour enregistrer l'opération, la porte se ferme.
📌 Les Points Clés à Retenir
- La DGI a répondu officiellement aux questions sur les actes immobiliers établis à l'étranger via le courrier de référence DS96/261/D95
- Le dispositif s'appuie sur l'article 139-I du CGI, introduit par la Loi de finances 2025
- Payer les droits du pays étranger ne suffit pas pour être en règle au Maroc — les droits d'enregistrement marocains restent dus
- L'article 128 du CGI fixe un délai de 30 jours pour enregistrer et payer les droits au Maroc, avec pénalité de 15 % et majoration de 1 % par mois de retard
- Un droit supplémentaire de 2 % s'applique si le paiement n'est pas traçable (espèces, absence de références bancaires)
- Les procurations immobilières étrangères sont désormais encadrées par la loi n° 31-18, avec inscription obligatoire auprès du tribunal compétent
📢 Une Clarification Très Attendue : Pourquoi la DGI a Pris la Parole
Ce scénario, beaucoup de Marocains de la diaspora l'ont vécu. Et c'est précisément pour y mettre fin — ou du moins l'encadrer clairement — que la Direction Générale des Impôts (DGI) a publié une réponse administrative déterminante.
Le 25 mai 2026, la Direction générale des impôts adressait à Me Amine Zniber, notaire à Salé, un courrier très attendu, suite à une demande de clarification formulée en avril 2026. Ce document, référencé DS96/261/D95, lève le voile sur les modalités d'application du nouveau dispositif de l'article 139-I du Code général des impôts, introduit par la Loi de finances 2025, aux actes transfrontaliers.
C'est une avancée réelle. Enfin, les praticiens du droit — notaires, experts-comptables, conseillers patrimoniaux — ont une base officielle sur laquelle s'appuyer pour conseiller leurs clients. Et surtout, les contribuables concernés savent désormais à quoi s'en tenir.
📖 Qu'est-ce qu'un Acte Transfrontalier en Matière Immobilière ?
Avant d'aller plus loin, posons les bases. Tout le monde ne maîtrise pas forcément ce vocabulaire, et c'est tout à fait normal.
Par « actes transfrontaliers », on entend les actes juridiques — notariés ou sous seing privé — établis dans un État (comme la France) mais produisant des effets juridiques ou fiscaux dans un autre (le Maroc). Dans ce contexte, il s'agit principalement des mutations immobilières, donations, successions ou constitutions de droits réels concernant un bien situé au Maroc.
Concrètement, cela couvre un large spectre de situations très courantes dans la communauté marocaine à l'étranger :
- La vente d'un appartement à Casablanca signée chez un notaire à Paris
- La donation d'une maison à Fès entre parents résidant en Espagne
- La constitution d'une hypothèque sur un terrain à Marrakech formalisée en Italie
- Le partage d'une succession signée en Allemagne portant sur des biens au Maroc
Ces actes doivent franchir deux systèmes d'enregistrement distincts, déclencher l'imputation des droits conventionnels, et satisfaire aux exigences de publicité foncière marocaines. C'est là que la complexité — et les risques — apparaissent.
⏱️ Le Piège du Délai de 30 Jours : Une Règle que Personne ne Vous Explique
Voici ce que beaucoup de gens ignorent, et qui peut leur coûter cher. En droit fiscal marocain, le fait d'avoir signé un acte à l'étranger ne reporte pas le point de départ du délai d'enregistrement au Maroc.
⚠️ Attention au délai
L'article 128 du CGI fixe un délai de 30 jours pour enregistrer et payer les droits au Maroc. Le paiement des droits complémentaires au-delà des délais prévus entraîne l'application des pénalités et majorations correspondantes, indépendamment de la date de l'accomplissement de la formalité de l'enregistrement à l'étranger.
Ce point mérite d'être souligné une seconde fois : peu importe quand l'acte a été enregistré à l'étranger, le compteur du délai marocain tourne à partir de la date de signature de l'acte. En 2026, le délai d'enregistrement obligatoire est de 30 jours à compter de l'acte. Au-delà, une pénalité de 15 % s'applique, avec une majoration de 1 % par mois de retard.
Franchement, c'est un point que même certains professionnels du droit n'ont pas toujours intégré dans leurs pratiques. Si vous ou un proche avez signé un acte immobilier à l'étranger ces derniers mois, il est vivement conseillé de vérifier votre situation sans attendre.
🏛️ Ce que Demande Concrètement la Conservation Foncière
Si vous possédez un bien au Maroc et signez un acte en France, en Espagne, aux États-Unis ou tout autre pays, ne croyez plus que le paiement des droits du pays étranger vous met à l'abri : sans un papier bien précis, la conservation foncière du Maroc vous fermera ses registres.
Mais alors, quel est ce « papier bien précis » ? C'est précisément ce que vient clarifier la réponse de la DGI. Pour que l'acte transfrontalier soit accepté par la conservation foncière et produit tous ses effets juridiques au Maroc, plusieurs conditions doivent être réunies :
1. L'enregistrement auprès des services fiscaux marocains
L'acte doit être présenté au bureau de l'enregistrement compétent au Maroc, dans le délai légal de 30 jours. C'est à ce moment que les droits d'enregistrement marocains sont calculés et payés — indépendamment de ce qui a été réglé à l'étranger.
2. La justification des modalités de paiement
La mesure phare en matière de droits d'enregistrement concerne les mutations immobilières dont le règlement ne peut être tracé. Ce droit supplémentaire de 2 % s'applique lorsque l'acte ne mentionne pas les références de paiement ou que le règlement n'a pas été effectué par un moyen traçable — chèque barré non endossable, virement, paiement électronique, effet de commerce ou compensation.
En d'autres termes, si vous avez payé votre bien en espèces — même partiellement — vous êtes exposé à des droits supplémentaires. Ce droit supplémentaire s'applique lorsque le paiement est réalisé sans possibilité de justifier et de suivre les modalités de paiement. En pratique, cela vise les paiements effectués en espèces ou sans traçabilité bancaire.
3. La conformité du document lui-même
Les administrations marocaines (ANCFCC, tribunaux, services fiscaux) exigent les actes en arabe. La traduction doit être réalisée par un traducteur assermenté inscrit près d'une Cour d'appel marocaine. Il faut faire traduire l'acte intégral, apostille comprise.
Certains notaires marocains acceptent les actes en français, mais l'inscription à la conservation foncière exige systématiquement l'arabe. C'est un détail qui peut coûter plusieurs semaines de retard si on ne l'anticipe pas.
📋 Le Contexte Législatif : Ce que Change la Loi de Finances 2025 et 2026
Il faut replacer cette clarification de la DGI dans son contexte législatif plus large. Ces dernières années, le Maroc a engagé une refonte profonde de son cadre fiscal en matière immobilière, avec deux objectifs principaux : renforcer la traçabilité des transactions et moderniser les procédures.
La Direction générale des impôts a publié l'édition 2026 du Code général des impôts, qui actualise la version de 2025 en introduisant les modifications prévues par la loi de finances n° 50-25 pour l'année budgétaire 2026. La Loi de Finances n° 50-25 pour l'année budgétaire 2026 a introduit des modifications majeures en matière de droits d'enregistrement, impactant directement les transactions immobilières. Ces mesures, détaillées dans la Note Circulaire n° 737 de la DGI, visent à renforcer la traçabilité des paiements, harmoniser les taux applicables et améliorer l'environnement des affaires.
La LF 2026 a institué un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % sur les actes portant mutation des biens immeubles, de droits réels immobiliers ou de fonds de commerce, réalisés sans possibilité de justifier et de suivre les modalités de paiement.
On est clairement dans une logique de formalisation et de traçabilité. L'administration fiscale marocaine veut pouvoir tracer chaque dirham dans les transactions immobilières — qu'elles soient signées à Casablanca ou à Paris.
📜 Nouvelles Obligations pour les Procurations Immobilières : Ce qui Entre en Vigueur en Juin 2026
Le durcissement du contrôle ne se limite pas aux actes de vente. La DGI a également clarifié le traitement des actes établis en France présentés à la conservation foncière au Maroc, dans un contexte où de nouvelles règles sur les procurations immobilières entrent en vigueur le 1er juin 2026.
Ces mesures concernent les procurations qui donnent pouvoir d'agir sur un immeuble ou sur un droit réel immobilier : transfert de propriété, constitution, transmission, modification ou extinction d'un droit réel.
Pour les procurations établies à l'étranger, la loi n° 31-18 prévoit que le mandat authentique est inscrit auprès du tribunal mentionné dans l'acte. À défaut de mention, l'inscription est effectuée auprès du tribunal de première instance de Rabat ou du tribunal du lieu où se trouve l'immeuble.
Cette précision est importante pour les Marocains résidant à l'étranger. Avant d'utiliser une procuration étrangère ou consulaire, il est recommandé de vérifier le tribunal compétent et les pièces demandées par le greffe.
Ne donnez jamais une procuration générale incluant le pouvoir de vendre. C'est la première cause de spoliation immobilière des MRE selon la FNPI.
👔 Ce que Doivent Faire les Professionnels du Droit
Cette clarification de la DGI ne concerne pas uniquement les particuliers. Elle s'adresse directement aux praticiens du droit — notaires, experts-comptables, avocats fiscalistes — qui accompagnent les clients dans ces opérations transfrontalières.
Les professionnels doivent adapter leurs pratiques pour intégrer ces nouvelles dispositions, notamment en matière de justification des modalités de paiement et de production de l'attestation de non-prépondérance immobilière. La TPI (Taxe sur les Profits Immobiliers) doit être liquidée avant la signature de l'acte de vente définitif ; le notaire joue un rôle clé pour le calcul et le versement à la DGI.
En matière d'actes transfrontaliers, ce rôle se double d'une responsabilité d'information : le notaire étranger (français, belge, espagnol) doit alerter son client sur les obligations fiscales marocaines, et idéalement travailler en coordination avec un confrère marocain.
✅ Checklist pour Sécuriser Votre Acte Immobilier Signé à l'Étranger
| Obligation | Délai / Condition |
|---|---|
| Enregistrement auprès de la DGI marocaine | 30 jours à compter de la signature |
| Paiement des droits d'enregistrement au Maroc | Obligatoire, indépendamment du pays de signature |
| Modes de paiement traçables | Chèque, virement, paiement électronique |
| Traduction de l'acte en arabe | Par traducteur assermenté agréé au Maroc |
| Apostille de La Haye | Obligatoire pour la reconnaissance au Maroc |
| Inscription à la conservation foncière | Après enregistrement fiscal et paiement des droits |
🎯 En Résumé : La Rigueur Fiscale comme Garantie de Sécurité Juridique
La clarification apportée par la DGI via sa réponse référencée DS96/261/D95 n'est pas une mauvaise nouvelle. C'est au contraire un signal de maturité institutionnelle. En précisant les règles applicables aux actes transfrontaliers, l'administration fiscale marocaine donne aux contribuables — et aux professionnels qui les accompagnent — les outils pour se mettre en conformité.
Ce qu'il faut retenir, c'est simple : signer à l'étranger ne signifie pas échapper aux obligations fiscales marocaines. Le bien est au Maroc, les droits sont dus au Maroc, et le délai court dès la signature — où qu'elle ait eu lieu.
Pour les MRE, les expatriés, ou toute personne gérant un patrimoine immobilier au Maroc depuis l'étranger, cette clarification est une invitation à mieux anticiper, mieux s'entourer, et éviter des pénalités évitables.
Vous êtes MRE ou non-résident avec un bien immobilier au Maroc ? Partagez cet article à votre entourage et posez vos questions en commentaire — notre équipe éditoriale vous répond ou vous oriente vers les ressources officielles adaptées.